Итоги 2023 года на рынке складской недвижимости в Санкт-Петербурге

Рынок складской недвижимости провокационно встретил новый год. Потенциальные арендаторы, которые надеялись дождаться хотя бы стабилизации арендных ставок, выросших двукратно с 2020 года, были неприятно удивлены. За 2023 год стоимость строительства увеличилась еще на 30% и повлекла за собой увеличение стоимости аренды квадратного метра производственно-складских помещений. Рост ключевой ставки и ценна стройматериалы также замедлили спекулятивный девелопмент. Но компании, готовые на активные решения, решительно обращаются к формату built-to-suit. Предоставляем анализ наиболее популярных тенденций на складском рынке.

Капиталоемкий рынок

Объем рынка складской и индустриальной недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 4,2 млн.кв.м. (10% от российского рынка). Этот рынок ввиду масштаба один из первых ощущает влияние внешних факторов и задает основные тенденции. Во второй половине 2023 года главным фактором стал рост ключевой ставки до 16%, затормозивший новый складской девелопмент.

Строительству объектов, начавшему до повышения ключевой ставки, сегодня благоприятствует заемное финансирование, полученное по прежним процентным ставкам. Также собственниками проектов, введенных до 2020 года, за весь период роста цен и ключевой ставки удалось значительно сократить окупаемость своих проектов ввиду двукратного роста арендной ставки. Новое же строительство сдержано текущими условиями банковского финансирования: на данном капиталоемком рынке практически никто не готов кредитоваться под столь высокий процент, и только единицы могут позволить себе девелопмент исключительно на собственные средства.

Динамика ввода новых объектов

Рост предложения в Санкт-Петербурге не поспевает за ростом и предложением, против 463 тыс.кв.м. нового предложения волна спроса поглотила порядка 690 тыс.кв.м. Рынок Северной столицы идет на рекорд: до конца года может быть введено порядка 746 тыс.кв.м. складских комплексов класса «А».

Высок спрос – высоки и ставки

Активное поглощение складских площадей и торможение спекулятивного складского девелопмента влечет за собой ряд последствий. В первую очередь, это рост неудовлетворенного спроса и повышение ставок аренды. Дефицит складских площадей – не новое явление для рынка Санкт-Петербурга, по итогам 2023 года оказался на «околонулевых» значениях: 0,1% или 5 000 кв.м. в сегменте класса «А». Также прошедший год оказался рекордным по объему сделок, так как накопленный спрос ранее был сильно ограничен новостной повесткой 2022 года. Первыми на благоприятные перспективы развития обратили внимание маркетплейсы и федеральные дистрибьюторы. Среди них драйверами спроса столичных регионов выступают Ozon, Wildberries и «Всеинструменты.ру», также активно проявили себя логистические компании, производственные компании и продуктовые сети. Так, больших на рынке почти не осталось. Минимальная вакансия и ажиотаж сформировали очереди на текущие и готовящиеся ко вводу объекты. Возможность выбирать более платежеспособного арендатора повлекла рост ставок практически на 40% за 2023 год.

Субаренда закончилась

Рынок субаренды сформировался в 2022 году на фоне ухода зарубежных компаний и сдерживания планов по развитию отечественных игроков. В начале 2024года опции по субаренде полностью были вымыты с рынка. Площади либо сданы, либо выведены из предложения ввиду потребности тешущих резидентов в расширении.

Эпоха bult-to-suit

Около половины ввода 2023 года в Санкт-Петербурга представлено объектами, которые реализованы профессиональными девелоперами под запрос конечного пользователя. Схожая ситуация ожидается и по итогам 2024 года. Стоимость строительства складов по схеме BTS у крупных федеральных игроков на начало 2024 года составляет 70-75 тыс.руб. за кв.м. бех учета НДС. За эту сумму клиент полностью делегирует опытному девелоперу проектирование и реализацию проекта «под ключ» в срок до одного года.

Чек-лист трендов 2024

В новый год уверенно вошел состоявшийся тренд на заключение предварительных контактов по аренде. Девелоперы выводят предложение аренды в рынок еще на этапе проектирования или начала строительных работ. По этой причине уже в феврале 2024 года спекулятивная доля складов, планируемых ко вводу, законтрактована практически на 90% в Санкт-Петербурге. На этом фоне до конца 2024 года высока вероятность резкой индексации ставок аренды на 1-2 тыс. руб. к текущей годовой ставке triple net.

Покупка склада от ушедших с рынка России собственников тоже превратилась в утопию. Практически все активы, ранее выставленные на продажу реализованы. Некое число предложений еще остаются в рынке, но при текущем объеме инвестиционного спроса большинство собственников предпочитают придержать высоколиквидную недвижимость. Тенденция на рост доли сделок формата bult-to-suit только укрепляется на дефицитном рынке. Крупные игроки, являющиеся драйвером спроса, продолжают работать с ведущими девелоперами формата. Но также и небольшие локальные девелоперы удовлетворяют определенный спрос на небольшие складские объекты по схеме bult-to-suit. В последнем случае речь идет о складах площадью 1,5-3 тыс.кв.м. с бюджетом в диапазоне 100-150 млн. руб. «под ключ». Такие проекты расположены за пределами города и формируют предложение класса «В», не учитываемое консультантами ввиду размытости параметров каждого отдельного проекта.

Наконец, ввод новой складской недвижимости все больше смещается в регионы. Крупные федеральные игроки – дистрибьюторы, маркетплейсы – заказывают строительство складов, а также сами осуществляют строительство в логистически важных локациях.