Ценность
важнее цены!

Звоните нам
(812) 458-55-00
Заказать звонок
ГлавнаяГалереяО насСкладские услуги Контакты

Склады в кризис

22марта2022

Склады в кризис

За прошедшее время рынок индустриальной и складской недвижимости Санкт-Петербурга не раз пребывал в кризисном состоянии, но то, с чем мы подошли к 2022 году, не идет в сравнение ни с одним из кризисов. За весь период развития рынка складов класса А в России игроки впервые попали под пресс такой массы факторов: пандемия, рост стоимости стройматериалов, дефицит качественной складской недвижимости, активность представителей e-commerce, стремительный рост арендных ставок и отложенный ажиотажный спрос.

Рассмотрим, к каким результатам эти факторы привели нас к концу 2021 года, и чего стоит ожидать от складского рынка Санкт-Петербурга.

Предложение

В 2021 году ввод новых объектов на рынке Северной столицы проходил неравномерно. За первое полугодие отсутствие ввода спекулятивных производственно-складских проектов дало время на увеличение и без того высокого спроса.

С лета 2021 ситуация улучшилась, и рынок прирос восьмью новыми проектами совокупной площадью 229,1 тыс. кв. м. Из них спекулятивный объем качественного предложения составил 119,2 тыс. кв. м. Так, по итогам 2021 года общий объем рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга находится на уровне 3,46 млн. кв. м. Но хватит ли этого потребителю?

Поглощение и вакансия

2021 год побил рекорды петербургского рынка по количеству сделок в сфере индустриально-складской недвижимости. Объем поглощения по итогам 2021 года составил более 650 тыс.кв. м. Во многом обеспечен сделками по продаже активов, ротацией арендаторов, а также сформировавшимся в прошлом году трендом – доля сделок совершилась по субаренде излишков площадей.

Ажиотажный спрос привел к тому, что 2022 год начался на рекордно низком уровне свободных площадей – всего 0,3 %.

Драйверами спроса в минувшем году остались крупнейшие маркетплейсы. Немалую долю в объеме сделок заняли также производственные компании и дистрибьютеры. Транспортные компании, напротив, проявляли наименьшую активность.

Ставки аренды

Первая половина 2021 года была довольно спокойным для арендаторов этапом. При средней ставке на класс А в 550 руб. за кв. м. игроки, не спешно приценивались к доступным вариантам. Но с приходом лета спокойствие пропало, начался активный рост ставок, вызванный дефицитом качественных площадей и ростом цен на строительные материалы.

К концу 3 квартала резко выросла скорость заключения сделок: в августе-сентябре при ставке аренды в 700-750 руб. за кв. м. сделки закрывались в течении месяца с момента просмотра.

Инвестиционный спрос

На фоне роста ставок и сокращения вакансий подскочил инвестиционный интерес к складскому сегменту.

Но основной объем сделок по продаже складских объектов реализовался ещё в 2020 году. Тогда – после смены «большого локдауна» - складской рынок наблюдал за высочайшей инвестиционной активностью. Хотя наиболее крупные сделки купли-продажи пришлись на 2021 год: литовский девелопер продал складской комплекс и логопарк российским игрокам. Были проданы три площадки закрывшейся сети «Оптоклуб Ряды». Больше крупных продаж в 2021 году рынок не наблюдал. И на это есть свои причины.

Скачок цен на строительные материалы, произошедший в конце 2020 года, спровоцировал ажиотажный спрос на покупку складских объектов. Стало очевидно: строить склад дорого, вложиться в доходный актив - выгодно.

Ответной реакцией некоторые собственники сняли активы с продажи, либо многократно увеличили стоимость лотов. Поведение собственников обусловлено рыночными условиями: удержание актива в портфеле и развитие его доходности – это лучшая стратегия при столь высокой инфляции.

Покупка ЗУ

На фоне абсолютного дефицита качественного предложения складов и производственных комплексов увеличился объем запросов на приобретение земельных участков. Земельные сделки – тренд 2021, который продолжится в 2022.

Активизировавшийся в 2021 спрос на земельном рынке после 10 лет стагнации подтолкнул землевладельцев к повышению цен на землю.

Девелоперская активность

Текущие условия рынка постепенно сводятся к тому, что к концу 1-ого полугодия 2022 года мы услышим о новых проектах. Полученная прибыль на пике рыночной активности нужно оперативно осваивать и строительство новых проектов – отличная для того возможность. Пока что большая часть потенциального предложения находится на этапе предпроекта или проектирования и девелоперы не спешат о них заявлять, ожидая роста ставок.

Рынок складской и индустриальной недвижимости проявил наибольшую устойчивость даже к непрогнозируемым кризисным влияниям. На фоне этого в специфику рынка углубилось множество непрофильных игроков. Но стремительный рост стоимости строительства и невозможность прогнозирования изменения арендной ставки стали для них барьером к реализации проектов. Поставив на паузу амбициозные планы небольшие игроки решили отследить опыт профессиональных складских девелоперов.

Таки образом, с учетом текущего спроса, несмотря на рост стоимости стройматериалов, в ближайшие пару лет мы ожидаем новый виток давелопмента в сегменте индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга. Продукт очень востребован и девелоперы чьи проекты первыми выйдут на рынок смогут установить новый, более высокий уровень ставок и заполучить себе наиболее привлекательных клиентов.

Тренды рынка 2022 года

Хотя в ближайшую пару лет снижение арендных ставок не предвидится, на активность спроса это не окажет существенного влияния. Уже сейчас мы понимаем, что рынок адаптируется к новым реалиям и клиенты готовы на подписание предварительных договоров аренды на этапе строительства и даже проектирования объекта.

Сложившийся дефицит отдал рынок в руки арендодателей и девелоперов: какой бы формат ни решился возводить застройщик высокий спрос на него обеспечен.

Особенно отметим перспективы в Санкт-Петербурге формата Light Industrial. Уже заявлено о таких проектах и в марте будет выведен проект на рынок с возможностью приобретения производственно-складского блока под свои нужды. Если формат будет успешен, другие девелоперы приложат усилия к тому, чтобы растиражировать этот опыт.

На фоне острого дефицита огромные перспективы открываются для build-to-suit. Мы ожидаем роста сделок в таком формате с крупными маркетплейсами. Игроки сегмента е-commerce уверенно держат курс на масштабирование бизнеса и под эти цели им требуются складские мощности, как на столичных, так на региональных рынках.

Сделки по аренде спекулятивных площадей продолжат занимать значительную долю в структуре поглощения.

В 2022 году укрепится тенденция, когда на этапе подписания предварительного договора аренды стороны будут фиксировать примерную, а не фактическую ставку. К моменту сдачи объекта собственник сможет отследить актуальную цену и предложить ставку в соответствии с рынком.

Также при сложившемся дефиците площадей укореняется тренд на возврат к более жестким условиям входа в аренду для клиентов.

 

Ценность
важнее цены!

Сайт создан в Бренд-студии Профит

Звоните нам
(812) 458-55-00
Заказать звонок
sayany
* — Поля, обязательные для заполнения