СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ТЕНДЕНЦИИ 1 ПОЛУГОДИЯ 2022 ГОДА

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

ТЕНДЕНЦИИ 1 ПОЛУГОДИЯ 2022 ГОДА

 

Четыре месяца 2022 года изменили состояние макроэкономики и условия для действий бизнеса. Вводные для работы меняются практически ежедневно и строить даже краткосрочные стратегии сложно ввиду неопределенности.

Рынок коммерческой недвижимости, как и другие секторы экономики, столкнулся с небывалом стрессом и в какой-то момент замер в бездействии – собственники, арендаторы, инвесторы ушли в позицию «ожидания». Начиная со второго квартала, рынок пришел в состояние «броуновского движения» под влиянием геополитических действий.

Рынок складской недвижимости также ощутил высвобождение площадей, но на состояние сектора этот фактор оказал скорее положительное влияние – закончился затянувшийся период острого дефицита качественных складских площадей. При этом изменился и портрет арендатора – спрос в основном начали формировать дистрибьюторские и производственные компании, а е-соmmеrсе напротив частично начал отдавать свои площади в субаренду.

Инвестиционный климат российского рынка недвижимости, конечно, тоже штормит. С одной стороны, мы фиксируем полное отсутствие иностранного капитала. С другой стороны, есть интерес со стороны российских игроков: в основном пока от частных инвесторов, которые готовы объединятся и покупать крупные стабилизированные активы – офисные и складские комплексы, а также со стороны конечных покупателей, которые покупают недвижимость или земельные участки под свои собственные нужды.

В очередной раз мы столкнулись с беспрецедентными условиями. Но за всю историю современного рынка коммерческой недвижимости мы переживаем уже четвертый кризис – 2008, 2015, 2020, 2022 и каждый из них имеет свои причины и последствия.

ВАКАНСИИ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Северная столица к концу февраля 2022 года подошла с беспрецедентной низкой вакансией – 0,2%.

С наступлением новой геополитической эпохи всё начало меняться. Ко второму полугодию рынок подошел с вакансией 2,3% или 85 000 кв. м., с учетом 34 000 кв. м. субаренды показатель достигает 3,3%.

Скрытое предложение – субаренда

Ввиду сокращения площадей самими арендаторами активно формируется ниша субаренды, что положительно влияет на рынок Санкт-Петербурга. Арендаторы после затяжного «рынка арендодателя», когда выбор складских площадей был минимален, в среднесрочной перспективе получили возможность выбора – появилось новое интересное предложение.

СПРОС

В целом, после спада активности в первой половине весны спрос на складские площади частично восстановился, но мотивирован в основном интересом к динамике ставок аренды. Драйверами спроса сегодня выступают дистрибьюторские и производственные компании, сместив с пьедестала целый пласт игроков сегмента е-соmmerce.

СТАВКИ

Средняя ставка triple net в классе А в Санкт-Петербурга – 6 500 руб. за кв. м. В классе В ставка составляет 4 900 руб. за кв. м., без учета НДС и операционных расходов.

По информации от собственников, массовых запросов на снижение ставки нет. Основной объем запросов пришелся на первые недели спецоперации. Такая же ситуация прослеживалась во время пандемии: первые запросы на снижение цен пресекли собственники крупных складских комплексов. На уступки шли в основном только владельцы небольших по площади объектов, где риски потерять арендатора значительно выше.

В целом, снижение ставки несет большие риски. Собственник может пойти на уступки моноарендатору - это позволит сохранить надежного долгосрочного клиента. Но владельцу крупного логистического объекта с несколькими клиентами сложнее пойти на уступки одному из арендаторов, иначе это может вызвать цепную реакцию.

Снижение ставок неразрывно связано со снижением доходности и увеличением сроков окупаемости проектов. Как это скажется на каждом из проектов – вопрос времени.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Исходя из заявлений в конце 2021 года планов девелоперов в Санкт-Петербурге и ЛО в 2022 году совокупно ожидался ввод около 235 000 кв.м. спекулятивной индустриально-складской недвижимости.

Но из-за очевидных текущих проблем с финансированием и экономической неопределенностью многим девелоперам пришлось поставить на паузу проекты, которые находятся на этапе разработки, проектирования или на ранних сроках реализации. Опираясь на состояние рынка можно сделать вывод, что до ввода в эксплуатацию в этом году будут доведены те спекулятивные проекты, строительство которых практически завершено.

ЧТО БУДЕТ С НОВЫМИ ПРОЕКТАМИ?

Ввиду удорожания себестоимости строительства, достроив объект, у девелоперов два пути. Первый: держать высокие ставки аренды, заложенные в финансовой модели, проигрывать конкурентам и не заполняться, увеличивая срок экспозиции своих объектов. Второй: придерживаться текущего уровня рыночных ставок, не ставить во главу угла срок окупаемости проекта, и ждать лучших времен, когда можно будет наверстать упущенную выгоду.

ПРОГНОЗ: ВАКАНСИИ, СТАВКИ, НОВЫЙ ВВОД

Очередной кризис складской рынок России встретил с минимальной вакансией за всю историю развития. Соответственно, уход игроков и сокращение занимаемых складских площадей не приведет к единомоментному взрывному росту вакансий, а создаст «здоровый уровень» вакансий, который постепенно позволит либо улучшать, либо расширять складские площади игрокам, которых в меньшей степени коснулась текущая ситуация. Вакансия на рынках имеет потенциал и предпосылки для роста и постепенно к концу года приблизится к уровню в 8-10%. Преодоление этого рубежа развернет ситуацию в пользу арендатора, который получает возможность выбирать и диктовать свои условия.

Рост вакансий повлияет на ставку triple net: к концу года мы ожидаем снижение ставки в Санкт-Петербурге 5 900 - 6 000 руб. за кв. м. на вторичном рынке.

За прошлый год себестоимость строительства выросла в 1,5 раза и в первом полугодии текущего года еще на 20%. Несмотря на это, новые проекты меньшей площади постепенно будут выходить на рынок, и о снижении ставок на такие проекты речи не идет – это экономически не выгодно. В этой связи новые проекты будут проигрывать в конкуренции за своего арендатора и идти на повышение срока окупаемости проекта.

ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

До конца 2022 года объем рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга должен увеличиться ориентировочно на 320 000 кв. м., из них спекулятивное предложение составит 85 000 тыс. кв. м.

Сохраняется тенденция высокого уровня заполняемости проектов на этапе ввода. Часть проектов, планируемых к вводу до конца 2022 года уже имеет арендаторов, но эти договоренности достигнуты до февральских событий.

Ввиду сложившихся условий очевидно, что незначительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, существенным образом не повлияет на показатели вакантных площадей.

Однако, возможно давление на показатель вакансии со стороны рынка BTS, который может предложить площади в субаренду.

СПРОС

По итогам 1 полугодия 2022 года фиксируется снижение уровня спроса на складскую недвижимость, к чему есть ряд причин:

- снижение товарооборота ввиду санкционного давления;

- снижение покупательской способности ограничивает объем пополняемых товарных запасов;

- игроки рынка интернет-торговли активно запускают собственные складские мощности.

Основным драйвером реализованного спроса выступили производственные компании – более 80% арендованных и проданных площадей. Ситуация, когда сделок в производственном сегменте больше чем в складском – уникальна для рынка Санкт-Петербурга и фиксируется впервые.

Рынок BTS встал на паузу: по итогам 1 полугодия 2022 года не было объявлено ни одного проекта ввиду высоких рисков, которые связаны с высокой стоимости строительства, а также с невозможностью прогнозирования спроса.

СТАВКИ АРЕНДЫ И УРОВЕНЬ ВАКАНСИЙ

Средневзвешенный уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости класса А находится на уровне 3,75% для проектов класса В/В+ вакансия составляет 1,65%.

С учетом того, что новые проекты выходят на рынок практически заполненными, не ожидается роста показателей вакантности.

К концу 1 полугодия 2022 года зафиксирован следующий диапазон запрашиваемых ставок аренды:

- на складские объекты класса А находится на уровне 780-850 руб. за кв. м. в месяц, включая НДС и операционные расходы;

- для класса В – 650-760 руб. за кв. м. в месяц, включая НДС и операционные расходы.